Försäljning lägenhet mindre än 3 års ägande. Köpa och sälja lägenheter. Lägenheter till salu

Som bekant intäkter från försäljning av lägenheter av fysiska personer som omfattas av personlig inkomstskatt - en skatt på inkomst av individer. Vid köp och försäljning på territoriet i Ryssland, är den i alla fall ska betalas till den ryska budgeten, även om transaktionen begått medborgare i andra länder.

Hänvisade till omfattningen av rättsliga transaktioner är så olika och mättad, som kan beskrivas endast imponerande flera volymer. Samma artikel bedriver en mycket smalare syfte: att avslöja vissa funktioner i medborgarna i försäljning av lägenheter, om egendomen finns kvar i sin ägo mindre än tre år.

Ur juridisk synvinkel, den period av förhands bostad innan försäljning av princip på grund av annan bedömning av skattebasen. Ett sådant prejudikat är utmärkande för den ryska lagstiftningen. I USA, till exempel, en sådan transaktion inte beskattas alls (inte detta en av anledningarna bröt ut 2007, fastighetskrisen?), Västeuropa, tvärtom visar en hårdare inställning. Skattelagstiftningen är dess påstående. 17.1 Art. 217 potentiellt befriade från inkomstskatt de allra flesta ryssar - Fastighetsägare som är så i tre år eller mer.

Men åtminstone samma längd ägarskattekoden (208 s. 1 Art., S. 5) säkrade rättsläge när en lägenhet försäljningen är föremål för beskattning. Mindre än 3 års ägande innebär två alternativ för fastställandet av inkomstskatt (PIT), båda - med en hastighet av 13% i försäljningen av lägenheter, som kommer att övervägas senare. Förresten, i Frankrike skatten fått mycket hårdare. Där, i försäljningen av lägenheter i år efter köpet av dessa inkomster till budgeten kommer att uppgå till en tredjedel av sitt värde.

Den ekonomiska skäl för olika

Varför staten visar en helt annan tillvägagångssätt för att fastställa skattebasen, tar landmärket sådan till synes icke-ekonomisk indikator som tenure? Varför skattemyndigheterna tas som ett riktmärke treårsperiod?

Det är mycket mer lönsamt för ägaren av lägenheten, om det inte var nog vänta mer än tre år, och då kommer sälja för att köpa en ny, lämnar alla pengar för sig själv. Faktum är att den "klassiska" eftersom ägaren gör. Men i en annan tänker fastigheter spekulant. För honom, köp och försäljning av lägenheter - affärer. Genom skattekoden för den ryska staten inte bara begränsar lönsamheten för sådana spekulationer, men också föra register, samtidigt attrahera medel budget.

skatte alternativ

"Short-term" ägare har rätt att välja, desto mer fördelaktigt för honom att beskattas om inkomstskatt (PIT) försäljning av lägenheten. Mindre än 3 års ägande - den juridiska termen definierar två sätt att definiera basen av skatten i denna situation. Som redan nämnts är skattesatsen i båda fallen 13%.

Det första alternativet skulle bli föremål för beskattning nettoresultat av ägaren som skillnaden mellan inköpspriset och försäljningspriset. Till exempel, ägaren köpte lägenheten för $ 1,4 miljoner. Gnid., Och säljs för $ 1.9 miljoner. Rub. Nettoresultatet av ägaren på 0,5 miljoner. Gnid under förutsättning att detta försäljning av lägenheten. Mindre än 3 år av ägande - en omständighet som minskar vinsten i den skatt (1900-1400) * 13% = 65 tusen rubel ..

I det andra utförandet, om lägenheten har fått i fastigheten utan kostnad, är skatteunderlaget dess försäljningspris minskade med 1 miljon. Rubel (art. 220 1 mom., S. 1 i skattelagen). Ryska federala Tax Service Letter № ED-4-3 / 13578 från 2013/07/25, de kodifieras förfarandet för fastställandet av ett avdrag från det skattemässiga värdet på nettoresultatet.

Antag att intäkterna från försäljningen av lägenheter uppgick till 1,7 miljoner. Rubel. Ägaren, som sålde den, måste betala till budgeten beloppet (1700 - 1000) * 13% = 91 tusen rubel ..

Ett annat alternativ avdrag från skattebasen

I situationer där hyresvärden har investerat i reparation anläggningar på över 1 miljon. Gnid., Kan köp och försäljning av lägenheten för honom åtföljas av andra sätt att minska skatteunderlaget. Enligt artikel. 220 i skattelagstiftningen, har han rätt att minska mängden inkomster på faktiskt uppkommit och dokumenterade kostnader.

Vad som orsakar en olaglig "skatteoptimering"

Tyvärr händer det att ägarna av lägenheter i maskopi med fastighetsmäklare och köpare medvetet underskatta deras marknadspriset, ofta illegalt "optimera" skatteavdrag. Vad detta innebär för Dodgers? Skattemyndigheterna, avgöra om undervärdering har rätt till en domstol för att bryta affären - för att återvända till lägenheten ägare. Dessutom har tillräcklig notarie rätt att vägra att registrera ett köpeavtal.

Resident - utländskt

Ovanstående skattesatser gäller för de boende, det vill säga för människor som bor på territoriet i Ryssland 183 dagar om året. Den absoluta majoriteten av dem utgör medborgare i Ryssland.

Å andra sidan, inneha och avyttra egendom som lägenheter och är icke bosatta - utländska och ryska medborgare som bor mestadels utomlands. För dem är försäljning av lägenheter beskattas med en högre hastighet, mer än dubbelt så stor: 30%. Och för icke-bosatta i treårsperioden skattelagstiftningen inte ens nämns. Säg mer, oavsett hur många gånger de inte tillhörde ett hus: tre år eller femton eller tjugo år, förblir oförändrad skattesats. Låt oss säga, var lägenheten köptes för 5,0 miljoner. Rub. Sålde den sedan till ett utländskt för 6,5 miljoner. Rub. I detta fall kommer mängden inkomstskatt (PIT), som skall betalas till budgeten för en utländsk vara (6500-5000) * 30% = 450 tusen rubel ..

Tiden för förvärv av ägande

Som vi kan se, under en period av bollinnehavet bestäms av storleken på den skatt som ska betalas när det finns en lägenhet till salu. Mindre än 3 års ägande definieras inte som tre kalenderår, liksom de 36 månader som börjar med ett bestämt datum. Vilka omständigheter som bestäms av tidpunkten för förvärvet av äganderätten? I de fall där den förvärvas genom privatisering, är undertecknandet av ett gåvobrev, försäljning, byteshandel, hyra som ersättning för det rivna hus tidpunkten för förekomst av hänvisning till denna rätt dagen för registreringsbeviset för ägande.

Utgångspunkten för förvärv av rättigheter mottagaren av arv är död testator. Ägare kooperativa bostäder kan kalla sig mästare på det bara på dagen för slutbetalningen av enheten.

Således är försäljningen av lägenheten som en transaktion alltid i proportion till tiden för förekomsten av ägande.

Förtydligande: det är inte bara om lägenheten

Genom lägenheterna om tillämpningen av skatten på inkomst av individer, när de säljs likställas som stugor, trädgård hus, villor, tomter för byggande, rum i lägenheterna, den senare - endast helhet (juridisk term), det vill säga med ett antal, till exempel: №1 rumslägenhet №7. Det är underförstått att köp och försäljning av lägenheter - juridiska standard. Alla ovanstående fastigheter Skattesatsen fall redan nämnts av oss.

Men om rummet inte är registrerad, är fullt möjligt var under sitt eget nummer det att, som beskrivs nedan. Till exempel i lägenheten 4 rum, vart och ett av dem har en individ. Sedan sålde alla sina rum, var ungefär 1,0 miljoner. Rubel. Skattemyndigheten visar att i en sådan situation, är värdet av alla lägenheter summeras för att bestämma den totala försäljningspriset. I detta fall kommer försäljningen av lägenheterna vara föremål för personlig inkomstskatt enligt följande: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tusen rubel .. Varje säljare kommer att betala inkomstskatt som en fjärdedel av den totala mängden ackumulerade 390: 4 = 97,5 tusen rubel ..

Hitta en lägenhet att köpa - ett problem?

Sök 'rätt' att köpa en lägenhet - besvärande. Vid första anblicken är bostadsmarknaden full av förslag erbjuder variation. Men om du verkligen börjar ringa upp personer, som gav klassificeras, då mycket snart hittar du: de har ingen brådska att ringa hemnummer, där lägenheten ligger. Detta innebär att du har en pågående konversation med mellanhänder bostadsmarknaden, det vill säga med fastighetsmäklare. Köpare ofta intresserade säljer lägenheter från ägarna. Men är det motiverat?

Å ena sidan, naturligtvis, ja, att bostadsmarknaden är strukturerad, och det finns proffs. Detta kan skydda personer som begår transaktionen från illegala system som kan leda till dess ytterligare tillbakadragande. Naturligtvis för den här säkerhets kommer att få betala medlaren - fastighetsförmedling. Här är några exempel priser för "sinnesfrid" granska lagligheten av transaktionen - från 10 tusen Gnid;.. registreringen av äganderätt till bostäder - .. 15 tusen rubel "affären nyckelfärdiga" - från 20 tusen rubel .. I själva verket finns det någon mening att människor dagligen som inte förknippas med den juridiska sidan av transaktionen avser fastighetsmäklare.

Oberoende lägenhet Sök

Men en särskild kategori av juridiska läskunnighet medborgare fortfarande lockas av möjligheten att spara pengar, vilket gör affären utan fastighetsmäklare tjänster. Lägenheter till salu av ägarna till mer sällsynta på marknaden, måste sökas. Det enklaste sättet att uppmärksamma köp av lägenheter i den primära marknaden, det vill säga från byggaren. Samtidigt, för att undvika missförstånd bör vi först ta reda på vilken klass egendom under uppförande eller byggda hus: VIP-, klassik- eller ekonomiklass. Detta kan bestämmas genom metoden enligt leverans (nyckelfärdiga eller under samootdelku), området av lägenheter som inrymmer lager, enligt den övervikt av flerrumslägenheter i den. Ta reda på vad utvecklare att bygga bostäder i din stad. Fråga om sitt rykte och "track record".

Lägenheter till salu av ägarna av den sekundära bostadsmarknaden, som vi har nämnt, är mer sällsynt. Men entusiaster tycker inte att tappa modet: innan du hittar hundratals gånger in i och uppdatera information Avito plats, oftast på en sökning tar några dagar, köpa tidningar med annonser, "under raden" öppna antalet annonser och ägarna är ...

Men inte det faktum att "upphittaren framgångsrika" bostadsköpare med intresse inte betalar sin ägare under marknadspriset för det belopp som skulle ha tagit honom till mäklaren. Det är ingen hemlighet att lägenheten ägarna överskattar ofta deras pris. Men för "riktiga kunder" sekundär försäljning av lägenheter - även turkiska diplom.

Om vi bestämde oss för att köpa en lägenhet i "främmande" staden, försiktiga människor i dessa omständigheter föredrar att agera endast genom en mellanhand, men inte själv. Samtidigt minimera risken för möjliga "överraskningar".

Rättsliga åtgärder när man köper en lägenhet

Skiftade betoningen att granska detaljerna i skattelagstiftningen, med hänsyn till hemvist, förmånliga skattesats, netto efter skatt vid försäljning av lägenheten, på en rent juridiska formaliteter i affären.

Låt oss börja med att köpa en lägenhet, eftersom det är det första steget mottagaren. För hans del omfattar tre aktionsblock.

Inledningsvis kontrollerar köparen dokumenten och Säljaren skall underteckna preliminärt avtal.

Därefter (om transaktionen sker på andrahandsmarknaden) har tecknat ett avtal om utanförskap. I det fall där processen för att köpa en lägenhet i en ny byggnad (primärmarknaden) undertecknande med förbehåll för rapport acceptans (kanske i stället - ett preliminärt avtal som reglerar investerings insättning, delad konstruktion, byggande på aktie basis).

Det sista steget - statlig registrering av transaktionen. Det är viktigt för köparen noggrant genomföra alla dessa steg. Med särskild uppmärksamhet förtjänar de fall när de görs brådskande försäljning av lägenheter.

tecken på bedrägeri

Bedragare försöker oftast för att göra processen att sälja förgäves försöker dölja viktiga detaljer. Om dessa händelser börjar ske, och säljaren försöker skynda dig, tveka inte att avbryta kraftigt samarbete och berätta för honom: "Goodbye" - det kommer att skydda dig från kostnaderna.

Som ni vet, pengar gillar tystnad. Läs noga igenom det ursprungliga köpeavtalet, ett registrerat notarie. Även om du tidigare har dragits sitt utkast till fördrag prov köp och försäljning av lägenheten. Var vaksam - särskilt i förhållande till den slutliga texten skrivs av notarie.

preliminär överenskommelse

I det första steget anger köparen priset först, och sedan undersöker fullständigheten förpackningen av dokument. Köparen bör granska lämnas tehharakteristiku (blankett №7), registrering av hyresgäster i lägenheten, ett dokument som beviljar äganderätten till det (köpeavtalet, privatisering, donationer).

I detalj till paketet av dokument för inköp kompletteras med följande dokument:

- uttalande om statlig registrering av lägenheter;

- köpeavtalet (för det bestäms genom att tajma försäljningen av en lägenhet);

- dokument BTI - Förklaringar och en stegvis plan för lägenheten,

- kopia av den sökandes pass dokument;

- betalning.

Låt oss börja från den sekundära marknaden. Vi bör ägna särskild uppmärksamhet åt möjligheten i framtiden av olika problemsituationer. Detta hänvisar till följande förtydligande av omständigheterna:

- om att sälja fastigheten under arrest;

- Är alla arvingar före tas kommer - till salu samtycke;

- Gör inte brutit mot rättigheterna för personer som bor i lägenheten.

I den primära marknaden för fastighetsutvecklare gjorde försäljningen av lägenheten. Vilka dokument behövs i detta fall? Var uppmärksam på byggandet schemat, när den planerade tidsfristen lägenhet i drift. Samtidigt bör det inte finnas någon signifikant skillnad med graden av beredskap av objektet för leverans. Fråga om verksamheten rykte i organisationen-builder, finns det "på sitt samvete" utdragen. Ytterligare kontrollerade dokument som visar:

- statlig registrering av hyresavtalet av mark för bebyggelse (eventuellt ägarförhållande);

- utvecklaren rätt att bygga;

- ett avtal om att samla in pengar, investeringsavtal;

- plan lägenheterna.

För en bättre förståelse med säljaren, är det önskvärt att få honom en pålitlig kontaktuppgifter (som betyder nätet), samt muntligt förhandla med honom trevande datum Försäljnings lägenheter, med tanke på lugnt, kvalitet och prestanda på alla dess stadier.

alienation kontrakt eller en handling av mottagning och sändning som det andra steget för att köpa en lägenhet

Först efter en preliminär kvalitativt test kan tas i den andra etappen av köpesumman: undertecknandet av köpekontraktet. Det spelar ingen roll om notarie närvarande vid undertecknandet av fördraget, dock nödvändigtvis en handling av acceptans och överföring eller överlåtelse av avtalet, som undertecknades vid det första steget.

Vi vill uppmärksamma teknisk detalj: alienation avtalet anger försäljningspriset på en lägenhet, är det - en komponent för beräkning av skattebasen - den personliga inkomstskatten vid försäljning av lägenheten.

Den dag då överföringen av lägenheten - avtals i naturen, det kan (genom överenskommelse mellan säljaren och köparen) väljas alternativt:

- som tidpunkten för undertecknandet av köpeavtalet;

- korrelerad med statlig registrering;

- förvärvet av det intyg om titeln till lägenheten.

slutsats

Ryska analys bostadsmarknaden avslöjar några positiva trender. Detta noteras och erkänt sin intelligens, i synnerhet professor University. Plechanov Gennady Moiseevich Sternik. För det första konkreta resultat statens politik för priskontroll.

På lång sikt finns det en gradvis stabilisering av priserna med orientering till sin före krisen, riktigt kostnads motiverat. Kort sagt finns det en tendens till stagnation (som betyder prisfluktuationer runt genomsnitt +/- 2,5%). Om utvärderingen av lägenheter påverkar en stabil växelkurs: redan är bekant, att deras priser var "rubel". Till stor del aktiverar bostadsmarknaden inteckning. Till exempel i 2012 befolkningen i bolån värda mer än 1,0 biljoner. rub.

Men bortsett från detta är verkligen positivt momentum mot säkerheten för fastighetsmarknaden, bör det noteras riskerna med köp av lägenheter utan mellanhänder. Ofta gör lekmän inte vet nyanserna i vissa köp och försäljning av lägenheten. På vokabulär specialister sådana transaktioner kallas "sårbar". Med tanke på den avgörande betydelsen av överensstämmelse med de juridiska aspekterna av att köpa och sälja rekommenderas att kontakta en fastighet specialist. Oavsett om det är att sälja en lägenhet, mindre än 3 år bestående i fastigheten, något annat köp och försäljning av bostäder, vård betalnings specialister kommer att arbeta med flera tiopotenser mindre än risken för direkta förluster.