Inkomst metod för bedömning av fastigheter och företag. Tillämpningen av intäktsperspektivet

Intäktsperspektivet är en hel kombination av bedömningsmetoder i fastighetsvärden, egendom av organisationen, själva verksamheten, där kostnaden för bestämningen görs genom omvandling av de ekonomiska fördelar som förväntas i framtiden. De teoretiska grunderna för detta tillvägagångssätt är ganska övertygande. investeringsvärde är värdet av framtida fördelar just nu, som diskonteras med en hastighet av avkastning, vilket är en återspegling av FARLIGHET av investeringar.

Detta är rimligt och lämpligt för alla maskiner i produktionen och försäljningen av fastigheten av objektet befintliga företag, liksom sin verksamhet som en positiv avkastning. Storleken av riskerna med investeringar i verksamheten framgår av den uppskattade diskonteringsräntan. I en roll som i ekonomiska termer, nu står avkastning som krävs av investerarna på det investerade kapitalet i jämförbar risknivå investeringsobjekt, eller det är avkastningen på alternativa investeringar med jämförbar risk vid tidpunkten för utvärderingen.

funktioner

Tillämpningen av intäktsperspektivet i praktiken är en ganska svår uppgift, eftersom det är nödvändigt att utvärdera varje viktig faktor för kostnaden - avkastning och vinst. Vid bedömningen av företag som använder dessa tekniker, måste du vara säker på att genomföra en grundlig analys av alla de viktigaste delarna, inklusive kostnader av omsättningen för företaget, som har en direkt inverkan på resultatet, kostnader och risker som skapas av varje enskild medlem.

Inkomst inställning till värdera ett företag används ganska ofta. Till exempel i fallet med förvärv eller sammanslagningar, då denna metod används mycket oftare värdets princip. Attachment köparen kapital nu med förväntningen att netto kassaflöden tas emot i framtiden, vilket inte kan anses garanteras, eftersom de kännetecknas av vissa risker. Intäktsperspektivet att utvärdera dessa viktiga faktorer för värde i att för användning av marknadsbaserad metod vanligtvis kräver pris-tal, eller någon annan liknande resultatmultiplar för en retrospektiv period, utan att ta hänsyn till framtiden.

För marknads multiplar karakteristiska egenskaper såsom osäkerhet, och misslyckandet att ge samma vård som kan uppnås under förutsättning att använda intäktsperspektivet till prognosen för framtida resultat och rabatterade priser. Till exempel förhållandet mellan "VINST", som används för ett år, inte tillåter att återspegla ett adekvat sätt de förväntade förändringarna i de kommande åren. Korrekt användning av koefficienter ger en möjlighet att visa de allmänna preferenser investerare ofta citerar leverantörer eller branschkällor.

användningen av

I analysen och skyddsbehov, och information om företagets budget, som tvingar att göra ändringar och utveckling av de ekonomiska konsekvenserna av den skapade planen, prognoser och grundläggande meningar. Inkomst metod för bedömning av ett företag gör det möjligt att mäta alla de antaganden som hänför sig till om det finns vissa fördelar med absorption som en följd av ökade intäkter, minska kostnader, förbättra processer eller minska kostnaderna gemena. Med denna metod är det möjligt att mäta och diskutera allt. Dessutom kan den användas för att bestämma tidpunkten för uppkomsten av de förväntade fördelarna, liksom för att demonstrera processen att minska kostnaderna för företaget i den utsträckning som, eftersom det är rörelse av fördelarna i en mer avlägsen framtid.

Använda inkomst metod ger för både köpare och säljare möjlighet att fastställa marknadsvärdet av företaget, liksom dess investeringsvärde för en eller flera strategiska köpare. Om denna skillnad visas tillräckligt tydligt kan köpare och säljare enkelt identifiera fördelarna med synergieffekter och ta informativa lösningar.

När du använder intäktsperspektivet att värdera ett företag, måste du ha i åtanke att den beräknade kostnaden består av kostnaden för all egendom som används i samband med direkt aktion. Som en del av strategin, det finns flera metoder för att uppskatta, är av störst intresse. I synnerhet dessa metoder kan tillämpas inkomst strategi: aktivering och diskonterade kassaflöden. Du kan se dem mer i detalj.

metoder

Användning av metoden enligt aktivering av kassaflöden totala värde detekteras, beroende på kassaflöden som genereras av egenskapen potentialen av företaget. Kassaflödet verksamhet eller företaget som helhet - är skillnaden mellan alla in- och utflöden av medel i en faktureringsperiod. Vanligtvis används för ettårsperiod beräkning. Tekniken är att konvertera den representativa nivån av det förväntade flödet av pengar i föreliggande värde genom att dividera den hela flödesmängden för den räntesats antagen. I det här fallet, lämplig intäkter, med vissa justeringar.

Att använda den konventionella metoden används för att beräkna kassaflöden i nettovinst tillsats (beräknat efter skatt) än kontanter kostnader för att bestämma det absoluta värdet av kassaflödet för aktivering. Denna beräkningsmetod kan anses enklare i jämförelse med beräkningen av det fria kassaflödet, vilket redovisas som ett tillägg krävs kapitalinvesteringar och behovet av kapital påfyllning, är förhandlingsbart.

Diskontering kassaflöden

Denna metod är i grunden baseras enbart på förväntade kassaflöden som genereras av företaget självt. Den karakteristiska skillnaden mellan det består i det faktum att de kostnader som krävs för poäng beräkning bestämma en representativ nivå kassaflöde. Denna metod i de utvecklade länderna var den mest använda på grund av det faktum att det kan användas för att redogöra för alla framtidsutsikter. Kassaflödet är i allmänhet lika med summan av nettoresultatet och avskrivningar, förutsatt att subtraktion vinst på rörelsekapital och investerings investeringar.

Följande villkor för användning av diskonterade kassaflöden metod:

• Det finns anledning att tro att framtida kassaflöden kommer att vara olika nivåer av ström, det vill säga, vi talar om att utveckla företag,
• det finns utrymme för en meningsfull bedömning av framtida kassaflöden med hjälp av ett företag eller kommersiella fastigheter;
• syftet är att bygga en komplett eller partiell steg;
• Enterprise är en stor blandad användning kommersiellt värde.

Inkomst inställning till fastighetsvärdering av det diskonterade kassaflöden är bäst, men dess användning är mycket arbetskrävande. Det finns uppskattningar att utan tillämpning av denna metod för att producera omöjligt. Dessa omfattar utveckling av ett investeringsprojekt med efterföljande utvärdering.

Fördelarna med förfarandet för diskontering

Om du tränar inkomsten metod för bedömning av fastigheter eller verksamhet genom diskontering metod är det möjligt att identifiera några av de viktigaste fördelarna. Först av allt vi talar om vad framtida vinster av verksamheten tar direkt hänsyn endast förväntade driftskostnader för produktion av produkter med dess efterföljande försäljning och framtida investeringar i samband med underhåll och utbyggnad av produktions- och handelskapacitet, vilket återspeglas i prognosen vinst endast indirekt genom sin nuvarande avskrivning.

viktiga punkter

Utvärdering av intäktsperspektivet med en brist på vinst eller förlust som en indikator på investeringskalkyl görs efter justering för det faktum att resultatet är en indikator på redovisning, så utsätts för betydande manipulation under drift.

Det diskonterade kassaflödesmetod består av tre grupper av modeller:

• rabatterade utdelning;
• extrainkomst;
• diskonterade kassaflöden.

Om praktiseras kommersiella strategi i enlighet med den modell som utdelning rabatt certifikat som kassaflödes tillämpa utbetalningar av aktier. Trots att modellen är betydligt vanligare i internationell praxis för att identifiera och bedöma värdet av tillgångar i företaget, har en hel del nackdelar. På modeller utan balanserade vinstmedel redovisning examen. Det finns en skillnad i utdelningspolicy, inte bara enskilda företag, men också för hela landet. Denna metod kan inte användas vid de företag som inte vinst. Denna modell är bäst lämpad för att beräkna värdet av minoritetsandelar.

Extrainkomst Modell

Inkomst förhållningssätt till uppskattningen av rest modell synsätt förutsätter att som ett mått på kassaflöde värdet av extrainkomst kommer att användas, det vill säga skillnaden mellan vinst och på storleken av vinsten, som förutsågs av aktieägarna vid tidpunkten för köpet av bolaget eller dess aktier. Om företaget värdet beräknades utifrån antaganden lämpliga för modellen, kommer det att vara lika med summan av det bokförda värdet med nuvärdet av den förväntade mängden inkomster som återstår efter detta. Denna modell visar en signifikant känslighet för kvaliteten på de uppgifter som presenteras i de finansiella rapporterna. För ryska förhållanden tillräckliga sådan information är föremål för betydande tvivel.

Fördelar för aktieägare

Naturligtvis aktieägare eller aktieägarna i bolaget, som har en viss historia, samt utdelning till fakta, kan dra nytta av rabatten modell för att beräkna kostnaden för sitt eget företag. Situationen är att detta företag sektor aktieägare sällan minoritet, så för dem den mest lämpliga sättet är att använda intäkterna metod för bedömning av fastigheter och affärsmodell genom att diskontera fria kassaflöden. I detta system nyckeln finns med kontanter rabatter eller den förväntade avkastningen på investeringen. Det största problemet med denna modell är noggrannheten av prognos fritt kassaflöde samt en adekvat definition av diskonteringsräntan.

Om vi tillämpar intäktsperspektivet, var definitionen av vilka anges ovan, med hjälp av diskonterade kassaflödesmetoden som intäkterna förväntas verksamheten, ta hänsyn till de beräknade finansiella flöden som kan ur omlopp efter den nödvändiga återinvestering av kontantvinster. Som en indikator på kassaflödena är inte beroende av redovisningssystemet som används i företaget, och dess avskrivningspolicy. I det här fallet, se till att ta hänsyn till eventuella kassaflöden - inflöden och utflöden. Utvärdering av ekonomiskt förnuft att diskontera kontanter är sådan att som ett resultat av dessa processer är deras rabatt på det belopp som skulle ha varit tillgängliga för investeraren vid tiden för mottagandet av kassaflödet, under förutsättning att han satte sina pengar inte i branschen just nu, och i vilken -Vad andra investeringar tillgångs offentlig karaktär, till exempel likviditets säkerhet eller bank.

ytterligare tekniker

Tillvägagångssättet inkomster, ett exempel på vilken beskrevs tidigare, senast använda mindre och mindre, och nu har blivit den vanligaste metoden för utvärdering. Det används för bedömning av olika tillgångar, och ligger till grund för sin idé att alla tillgångar som separerar de viktigaste egenskaperna för personaloptionerna skall tillåtas att utvärdera detta som ett alternativ. Just nu är förkastandet av intäktsperspektivet oftast utförs till förmån för optionsvärderingsmodell (respektive Black-Scholes).

Ett sådant system, den används, möjligt att bedöma det totala värdet av eget kapital i bolaget eller företaget i det fall där det är att arbeta med stora förluster. Denna modell är avsedd att ytterligare förklara varför kostnaden för eget kapital i företaget inte är noll, även om en minskning av kostnaderna för företaget under den nominella storleken på skulden. Även med en sådan fördel, kan det noteras att Black-Scholes modell för värdering av ryska företag just nu har mer teoretisk. Det största problemet, varför denna modell inte kan tillämpas på inhemsk verksamhet - det är frånvaron av vissa bevis för modellparametrar, som snarast behövs.

rön

Inkomst inställning till företagsvärdering och fastighets började användas mycket mindre ofta, och detta sker av många skäl. Framför allt handlar det om brister på grund av vilka det finns svårigheter i dess användning i konsumentmarknaden. Först och främst bör det noteras hur svårt det är att göra förutsägelser om framtida kostnader för tjänster och produkter och råvaror, liksom resten av komplexet insatsindikatorer. I detta fall kan vi tala om några subjektiva expertbedömningar. Dessutom är problemet den låga informationsdetekterings brott till ryska företag, och eftersom det är avgörande för en korrekt beräkning och Black-Scholes-modellen. Detta beror till stor del låg företagskultur företag.

Det stora antalet aktier, inklusive nuvarande och stora förpackningar, koncentrerade i händerna på den lilla krets av människor, och andelen minoritetsägare och små fastighetsägare, vars andel är mycket liten, av aktiekapitalet är försumbar. Det visar sig att många företag är helt enkelt inte intresserade av att avslöja någon information. Det är därför mycket mer komplicerad beräkning av inkomst strategi när det gäller de flesta branscher och företag i Ryssland. Under andra förhållanden, det fungerar bra, visar alla dess fördelar och tillförlitlighet.